Interview RA Hr. Bredereck

Über Schimmelpilze, umgangssprachlich oft nur als Schimmel bezeichnet, kursieren viele unterschiedliche und widersprüchliche Informationen. Die wenigsten von ihnen sind wissenschaftlich erwiesen und/oder rechtlich belastbar. Gerade unter Bausachverständigen hat man oft den Eindruck, dass Aussagen über Schimmelpilze in Innenräumen und deren Ursachen nicht nur technisch beurteilt werden, sondern auch eine rechtliche Bewertung vorgenommen wird. Davon abgesehen, dass dies nicht zulässig ist und Juristen vorbehalten bleibt, kann dies auch falsche Erwartungen unter Betroffenen und Unsicherheit unter allen Beteiligten verursachen. Darüber und über andere Aspekte sprachen wir mit Rechtsanwalt Herrn Alexander Bredereck, Fachanwalt und anerkannter Experte für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, der u. a. einen eigenen YouTube-Kanal betreibt und Autor mehrere Handbücher der Stiftung Warentest zum Mietrecht verfasst hat.

„Hinweise zum richtigen Lüften und Heizen oder über Einschränkungen bei der Möblierung sollten nicht in einer Hausordnung abgehandelt, sondern verbindlicher Bestandteil des Mietvertrages werden – und vor Abschluss des Mietvertrages übergeben und der Empfang quittiert werden.“

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Lieber Herr Bredereck, vielen Dank, dass Sie sich die Zeit nehmen und uns einige Fragen beantworten, um das Thema Schimmelpilze in Innenräumen zu versachlichen. Geben Sie uns bitte einen kurzen Einblick, warum das Thema zunehmend die Gerichte beschäftigt?

Diese Frage lässt sich nicht mit ein oder zwei Sätzen beantworten. Hier spielen verschiedene Aspekte eine Rolle. Jeder für sich betrachtet, ist überschaubar. Aber im Zusammenspiel der verschiedenen Aspekte entsteht ein diffuses und dennoch klares Bild, weshalb Schimmelpilze in Wohnungen zunehmend die Anwälte auf den Plan rufen.

Können Sie kurz ausführen, welche Aspekte Sie meinen?

Ich bin Jurist und kein Bauingenieur oder Energieberater. Dennoch ist auch mir nicht verborgen geblieben, dass sich die Bauweise in den letzten Jahren und Jahrzehnten deutlich verändert hat. Wärmedämmung der Fassade und Wärmeschutzverglasung in den Fenstern führen u. a. zu einer hoch effizienten und luftdichten Gebäudehülle, ohne dass sich das Wohn- und Lüftungsverhalten der Menschen verändert hat. Gleichzeitig stellen wir seit Jahren einen Anstieg der Energiepreise und der Mieten, vor allem in den Großstädten, fest. Viele Menschen sind mittlerweile von Energiearmut betroffen und müssen sparen. Dies zeigt sich nicht selten darin, dass weniger gelüftet und geheizt wird. Der Wärmeabfluss nach außen soll vermieden werden – man heizt schließlich nicht für die Umwelt. Beides – luftdichte Gebäudehülle und fehlendes Heizen und Lüften – führt zu einem Anstieg der Luftfeuchtigkeit und begünstigt das Wachstum von Schimmelpilzen. Hinzu kommt, dass die Menschen immer sensibler werden, wenn es um ihre Gesundheit oder die ihrer Liebsten geht. Allgemein ist bekannt, dass Schimmelpilze gesundheitsschädlich sein können und im Verdacht stehen, Allergien und andere Krankheiten auszulösen oder zu fördern. Aber ich bin kein Mediziner. Ich spüre nur unter meinen Mandanten eine tiefe Verunsicherung, wenn Schimmelpilze im Bad oder in Kinderzimmern auftreten. Zumal heute viel mehr Informationen über dieses Thema vorliegen als noch vor 20 Jahren. Durch das Internet und der Meinung von vielen „Mietrechtsspezialisten“ in den Foren, fühlen sich Mieter dann oft „gut informiert“, um gegen ihren Vermieter vorzugehen und bestenfalls Miete mindern zu können, womit sich der Kreis zu den eben genannten hohen Mieten wieder schließt. Ein weiterer Aspekt unterstützt diese Entwicklung: heute hat quasi jeder Mieter eine Rechtschutzversicherung und die Rechtsprechung vor allem durch den BGH hat sich in den letzten Jahren zunehmend mieterfreundlich entwickelt. Von daher muss man sicherlich trennen zwischen denen, die ihr gutes Recht durchsetzen wollen und denen, die nur einen Grund suchen, um ihre Miete mindern zu können.

Wie gehen Sie mit allen diesen Aspekten um, wenn Sie einen Fall juristisch zu bewerten haben?

Für Juristen ist die Sache eigentlich ganz einfach. Wir müssen nur feststellen, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt – dies ist relativ einfach – und wissen, was die Ursache für den Schimmelpilzbefall ist – und dies ist Aufgabe der Sachverständigen oder Gerichtsgutachter. Abhängig von diesen beiden Antworten ist relativ schnell klar, welche Ansprüche bestehen und wie ein Rechtsstreit in der Regel entschieden wird. Bei der Feststellung, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt, kommt es in erster Linie darauf an, welche Nutzungsart vertraglich im Mietvertrag vereinbart wurde. Bei Wohnräumen ist das klar. Bei Gewerberäumen macht es einen Unterschied, ob die Räume als Büro der Lagerraum vermietet werden. In den meisten Fällen sind Feuchteschäden und/oder ein Schimmelpilzbefall grundsätzlich erst einmal eine Abweichung vom vertraglich geschuldeten Soll-Zustand, also ein Mietmangel. Dennoch bedeutet dies nicht, dass damit z. B. eine Kürzung der Miete automatisch gerechtfertigt ist.

Wieso nicht?

Hier kommt der zweite Aspekt ins Spiel, den ich eben erwähnte – die Ursache oder Ursachen für den Schimmelpilzbefall. Denn Schimmelpilzbefall ist in der Regel auf zu hohe Feuchtigkeit zurückzuführen und diese kann sowohl im Zuständigkeitsbereich des Vermieters als auch des Mieters liegen. Hier kommt der oben erwähnte Sachverständige ins Spiel, der mithilfe von unterschiedlichen Methoden und Verfahren feststellen muss, ob die Feuchtigkeit durch bautechnische Mängel wie z. B. einer defekten Abdichtung oder bauphysikalische Ursachen wie z. B. Wärmebrücken oder einer zu hohen Restfeuchte verursacht wird. In diesen Fällen liegt in der Regel die Verantwortung beim Vermieter als Eigentümer. Allerdings gilt hier der wohl berühmteste Satz eines jeden Juristen: „es kommt darauf an“. Daneben gibt es auch Situationen, in denen Schimmelpilzbefall durch zu hohe Feuchtigkeit verursacht wird, für die der Mieter verantwortlich ist. Der Klassiker ist immer noch der Vorwurf des falschen, fehlenden oder nicht ausreichenden Lüftens und/oder Heizens. Schließlich melden viele Mieter den Schimmelpilz nicht sofort, was Schadensersatzansprüche des Vermieters nach sich zieht.

Wie oft muss denn der Mieter nach Ansicht der Richter lüften?

In diesem Punkt gibt es in der Rechtsprechung keine einstimmige Meinung. Einig sind sich die meisten Richter lediglich in dem Punkt, dass eine Kippstellung der Fenster in der Regel nicht genügt, um einen ausreichenden Luftaustausch sicherzustellen. In der Frage, wie oft und wie lange ein Mieter seine Fenster zum Stoßlüften öffnen sollte, gibt es dagegen unterschiedliche Auffassungen und zum Teil widersprüchliche Aussagen. Einige Richter halten es für zumutbar, dass der Mieter drei- bis viermal die Wohnung vollständig für mindestens 30 Minuten lüften kann, andere wiederum halten dies angesichts von berufsbedingter Abwesenheit selbst für zwei- bis dreimal für unzumutbar. Richtigerweise lässt sich die Frag nur in Abhängigkeit von Beschaffenheit der Räumlichkeiten und Intensität der Nutzung beantworten. Wer den ganzen Tag unterwegs ist, muss in der Regel nicht extra zum Lüften nach Hause fahren. Umgekehrt hat der Mieter die Obhutspflichten. Er darf also auch nicht einfach unkontrolliert die Wohnung für längere Zeit sich selbst überlassen.

Wie entscheiden Richter, wenn die Ursachen für einen Schimmelpilzbefall nicht eindeutig dem Vermieter oder Mieter zugewiesen werden können?

Dies kommt gar nicht so selten vor. Bei den wenigsten Rechtstreitigkeiten im Zusammenhang mit Schimmelpilzen in Wohnungen liegen eindeutig bauliche Mängel oder nutzungsbedingte Ursachen vor. Meistens überlagern sich beide Ursachen, so dass beide Parteien eine gewisse Mitschuld tragen. In diesen Fällen werden Sachverständige oder Gutachter oft vom Gericht aufgefordert, eine Einschätzung darüber zu geben, auf deren Grundlage die Gerichte eine Quotelung vornehmen. Häufig sieht man vor Gericht aber auch bereits und sorgfältig unter Missachtung der Darlegungs-, und Beweislast formulierte Beweisbeschlüsse.

Eine dieser nicht eindeutigen Ursachen ist das Stellen großer Schränke an eine nicht gedämmte Außenwand: welcher Abstand ist zulässig oder muss geduldet werden? Muss auf das Problem im Mietvertrag hingewiesen werden? Wenn nicht, wen trifft dann die Schuld, wenn es zu Schimmelpilzbefall auf der Wand oder womöglich auf der Rückseite des Schranks kommt?

Einem Mieter kann man nicht vorwerfen, wenn er einen großen Schrank unmittelbar vor der Wand aufstellt. Wenn die Außenwand an der Stelle bauphysikalisch in einem kritischen Zustand ist, muss der Vermieter den Mieter darauf hinweisen – allerdings vor der Unterschrift des Mietvertrages und nicht erst nach dem Einzug – oder noch besser dies im Mietvertrag regeln. In der Regel fehlen derartige Hinweise im Mietvertrag und werden häufig im Rahmen einer Hausordnung oder eine Bedienungsanleitung geregelt. Wichtig ist, dass diese Dokumente verbindlicher Bestandteil des Mietvertrages werden und der Mieter vor der Unterschrift zum Mietvertrag über diese Einschränkungen informiert wird. In der Regel definiert sich der Abstand über die Fußboden- oder Scheuerleiste. Sollte dieser Abstand nicht ausreichen, empfehlen sich entsprechende Abstände im Mietvertrag zu regeln. Dies ist zulässig und vor allem bei energetisch nicht sanierten Altbauten sinnvoll. Fehlen derartige Vereinbarungen und kommt es zu Schimmelpilzbefall, wird sich der Vermieter kaum auf einen zu geringen Abstand der Möbel berufen können.

Sie liefern das nächste Stichwort: energetisch nicht sanierte Altbauten. Bei diesen Gebäuden wird häufig argumentiert, dass diese zum Zeitpunkt ihrer Errichtung dem Stand der Technik entsprochen haben und Schimmelpilzbefall, der auf einen unzureichenden Wärmeschutz und/oder Wärmebrücken zurückzuführen sind, daher nicht bemängelt werden können. Als Begründung wird oft angeführt, dass der Mieter bei Vertragsabschluss wusste, dass er einen Altbau mietet und diesen daher nicht mit einem Neubaustandard vergleichen darf. Ist dem so oder greift in diesen Fällen eine gewisse Aufklärungspflicht vor Unterschrift des Mietvertrages?

Es ist richtig, dass der geschuldete Zustand der Mietsache durch den Stand der Technik bei Errichtung oder wesentlicher Modernisierung des Gebäudes definiert wird. Dieser stellt den Prüfungsmaßstab dar für die Frage, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt oder nicht. Grundsätzlich empfiehlt es sich für Vermieter, auf besondere Einschränkungen in einer Wohnung bei Anmietung hinzuweisen. Noch besser wäre, wenn Vermieter detaillierte Vereinbarungen zu dem geschuldeten Wohnverhalten, insbesondere zur Belüftung, Beheizung und Möblierung treffen. Dies kann als Anlage zum Mietvertrag geschehen, wie eben schon ausgeführt.

Wenn Schimmelpilze auftreten, hört man von Vermieterseite fast immer, dass der Mieter nicht oder nicht ausreichend lüftet. Nun gibt es seit fast 20 Jahren die so genannte Lüftungsnorm DIN 1946, nach der Neubauten mit einer Lüftungsanlage zu versehen sind, so dass eine ausreichende Be- und Entlüftung unabhängig der Mieter sichergestellt wird. Was bedeutet dies für die Beweislast? Kann ein Vermieter überhaupt noch mit fehlendem oder falschem Lüften argumentieren, wenn eine Lüftungsanlage vorhanden ist? Und kann in diesen Fällen das Trocknen der Wäsche innerhalb der Wohnung überhaupt noch untersagt werden?

Grundsätzlich ändert sich an der Beweislage nichts. Zunächst muss der Vermieter beweisen, dass das Objekt zum Zeitpunkt der Entstehung des Schimmelpilzbefalls nicht mit Mängeln behaftet war (der so genannte Negativbeweis). Auch bei Vorhandensein einer Lüftungsanlage kann es sein, dass der Mieter zusätzlich lüften muss. Dies ist häufig der Fall, wenn ein übermäßiger Feuchtigkeitseintrag in die Wohnung erfolgt, zum Beispiel durch offene Wasserflächen wie Aquarien oder Whirlpool, einer Überbelegung und eben dem Wäschetrocknen in der Wohnung. Ob und in welchem Umfang das Wäschetrocknen in der Wohnung wirksam untersagt werden kann, ist immer zweifelhaft. Wenn derartige Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter getroffen werden, sind diese häufig zu pauschal und halten im Streitfall einer gerichtlichen Überprüfung meistens nicht stand. Dennoch empfehlen sie sich aus Vermietersicht.

Welche Rechte haben Mieter bei einem Schimmelpilzbefall gegen ihren Vermieter und haben auch Vermieter Rechte gegen den Mieter?

Liegt ein Schimmelpilzbefall vor, der vom Vermieter zu vertreten ist, stehen dem Mieter eine Reihe von Rechten zu, die teilweise auch kumulativ geltend gemacht werden können. Auf jeden Punkt einzeln einzugehen, würde an der Stelle zu weit führen. Daher werden diese nachfolgend nur kurz aufgelistet:

• Mietzinsminderung nach § 536 BGB, nachdem er den Mangel unverzüglich nach Auftreten dem Vermieter angezeigt hat,
• Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB,
• Mangelbeseitigungsanspruch nach § 535 Abs. 1 BGB,
• Selbstbeseitigungsrecht, wenn der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug ist (§ 636a Abs. 2 BGB) oder die umgehende Beseitigung zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestandes der Mietwohnung notwendig ist (§ 536a Abs. 1 BGB),
• Schadensersatzanspruch nach § 536a Abs. 1 BGB,
• Schmerzensgeldanspruch gemäß § 536a Abs. 1 BGB i.V.m. § 253 Abs. 2 BGB,
• Kündigungsrecht

Aber auch der Vermieter hat beim Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen verschiedene Rechte gegen den Mieter, wenn Feuchteschäden und/oder Schimmelpilzbefall durch den Mieter verursacht oder nicht rechtzeitig angezeigt wurden und dadurch die Mietsache (zusätzlich) beschädigt wird. Hierzu zählen Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB sowie Kündigung nach § 543 Abs. 1 und Abs. 2 BGB.

Angesichts der angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt, vor allem in den Großstädten, wollen Mieter bei einem Schimmelpilzbefall oft nicht aus ihrer Wohnung ausziehen, aber den Mangel auch nicht einfach hinnehmen und versuchen, neben einer Mietminderung einen Schadensersatz oder sogar Schmerzensgeld geltend zu machen. Geht das und wenn, wie?

Schadensersatz setzt anders als der Instandsetzungsanspruch oder eine Mietminderung Verschulden des Vermieters voraus. Dieses muss vom Mieter bewiesen werden. In der Praxis ist das häufig nicht möglich. Zudem müssen sich Mieter häufig ein Mitverschulden durch fehlerhaftes Nutzerverhalten (unzureichende Lüftung, Beheizung oder verspätete Anzeige) anrechnen lassen. Dies führt in der Praxis zu erheblichen Schwierigkeiten bei der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen. Soweit der Mieter seine Ansprüche auf eine konkrete Gesundheitsgefährdung stützen will, muss er diese auch beweisen. Auch dies ist in der Praxis gar nicht so einfach. Erfolgreiche eingeklagte Schmerzensgeldansprüche sehen wir im Bereich Schimmelpilz in Wohnungen daher relativ selten.

Kommen wir zum Schluss zu einem anderen Thema: der Fürsorgepflicht des Vermieters. Nicht selten werden bei Sanierungen Biozide eingesetzt, die für Bewohner u. U. gesundheitsschädlicher sind als der Pilz selbst jemals war. Gibt es eine Fürsorgepflicht für den Vermieter? Schließlich beauftragt der Vermieter als Eigentümer die Sanierung. Oder anders gefragt: das Umweltbundesamt schreibt vor, dass Biozide in Innenräumen nicht eingesetzt werden sollen. Macht sich der Vermieter u. U. mitschuldig, wenn er Firmen beauftragt, die Biozide zur Sanierung einsetzen?

Der Vermieter darf keine unzulässigen Maßnahmen ergreifen. Der Mieter muss solche weder dulden, noch führen diese zu einer nachhaltigen Beseitigung des Mangels. Im Zweifel schafft der Vermieter einen neuen Mangel, dessen Beseitigung der Mieter verlangen kann. Der Mieter kann vom Vermieter vor Durchführung entsprechender Maßnahmen Auskunft über Art und Weise der geplanten Schimmelpilzbeseitigung verlangen. Unzulässige oder ungeeignete Maßnahmen muss er nicht dulden. In der Praxis haben Mieter aber häufig Probleme, die dadurch verursachte Schadstoffbelastung in der Wohnung nachzuweisen.

Gleicher Fall; umgekehrte Ausgangssituation: wenn der Vermieter die Ursachen für den Schimmelpilzbefall nachhaltig beseitigt möchte und dadurch umfangreiche Sanierungen notwendig werden: was muss der Mieter an „Baustelle“ dulden, vor allem auch im bewohnten Zustand?

Grundsätzlich ist der Mieter verpflichtet, notwendige und fachgerechte Beseitigungsarbeiten zu dulden. Bei verschiedenen Möglichkeiten der nachhaltigen Mangelbeseitigung, kann der Vermieter grundsätzlich wählen. Er muss sich allerdings auf die für den Mieter schonenden Eingriffe in dessen Besitzrechte verweisen lassen. Weigert sich der Mieter zu Unrecht Maßnahmen zu dulden, kann der Vermieter auf Duldung klagen oder nach entsprechender Androhung und Fristsetzung (fristlos) kündigen. Dieses Kündigungsrecht stellt in der Praxis ein erhebliches Druckmittel zugunsten des Vermieters dar.

Lieber Herr Bredereck, wir danken Ihnen recht herzlich für dieses spannende Interview.