Wenn die Rekonstruktion und der Wiederaufbau abgeschlossen ist, erfolgt in der Regel eine Begehung und Übergabe der sanierten Innenräume sowie abschließend eine Abnahme Die Abnahme ist eine Rechtshandlung, bei der der Gläubiger (Auftraggeber) eine vereinbarte Leistung vom Schuldner (Auftragnehmer) entgegennimmt. Hierbei kann es . Hierbei handelt es sich nicht nur um die Übernahme der sanierten Innenräume durch den Auftraggeber zur weiteren Nutzung – eine Abnahme hat weitreichende Konsequenzen für beide Vertragspartner. Schließlich bestätigt der Auftraggeber dem Auftragnehmer (Sanierungsfirma), dass die Werkleistung den vertraglich vereinbarten Anforderungen entspricht und somit vertragsgemäß erbracht wurde. Außerdem wird dem Auftragnehmer die Fertigstellung seines Werkes und die mangelfreie Ausführung der Leistung bescheinigt. Infolgedessen wird die Vergütung fällig, die Verjährungsfrist für Gewährleistungsansprüche von 2 Jahren beginnt und die Beweislast für Mängel an der Werkleistung geht auf den Auftraggeber über.
Die Abnahme kann hierbei ausdrücklich (förmlich) oder stillschweigend (konkludent) erfolgen. Wenn beide Vertragspartner eine förmliche Abnahme vereinbart haben, kann sich der Auftragnehmer aber nicht auf eine stillschweigende Abnahme durch Ingebrauchnahme berufen. Dem gegenüber kann eine vergessene, förmliche Abnahme dazu führen, dass eine konkludente Abnahme eintritt, wenn das Verhalten des Auftraggebers diesen Eindruck vermittelt. In Einzelfällen kommt es zur so genannten fiktiven Abnahme. Auftraggeber sind gesetzlich dazu verpflichtet, nach der Mitteilung über die Fertigstellung der Werkleistung diese innerhalb einer angemessenen Frist (12 Tage) abzunehmen. Erfolgt dies nicht, kommt es zur fiktiven Abnahme (§ 12 Abs. 5 VOB/B), in dem angenommen wird, dass der Auftraggeber mit dem Ergebnis einverstanden ist und einer Abnahme ohne Vorbehalte zustimmt. Bei einer konkludenten oder fiktiven Abnahme ergeben sich allerdings Unsicherheiten bzgl. des Beginns der Gewährleistungsfrist. Daher sollten beide Vertragspartner im eigenen Interesse eine förmliche Abnahme vereinbaren und durchführen. Zur korrekten Abnahme gehört eine detaillierte Protokollierung. Das Bauabnahmeprotokoll muss am Ende von beiden Vertragspartnern unterschrieben werden.
Der Auftraggeber kann die Abnahme auch verweigern, wenn das Werk mangelhaft ist oder der Auftragnehmer seine Pflichten aus dem Werkvertrag Ein Werkvertrag regelt den gegenseitigen Austausch von Leistungen, bei dem sich ein Teil (Unternehmer) verpflichtet, ein Werk gegen Zahlung einer nicht erfüllt hat. In der Regel sind hierfür folgende Gründe verantwortlich: das Werk weist erhebliche Mängel auf, die vereinbarte Zeit für die Fertigstellung des Werkes wurde nicht eingehalten und/oder das Werk entspricht nicht den vertraglichen Vereinbarungen. Eine Abnahmeverweigerung durch den Auftraggeber hat nach entsprechender Fristsetzung und Nichterfüllung für den Auftragnehmer eine Reihe von Rechtsfolgen (z. B. Wegfall der Beweislastumkehr, Minderung der Vergütung, Schadensersatz).
Im Kontext der Schimmelpilzsanierung ist daher essenziell,
- ob und welches Sanierungsziel vereinbart wurde,
- welche Leistungen in einer Ausschreibung gefordert und ob diese in einem Werkvertrag vereinbart wurden,
- ob mikrobiologische Untersuchungen vor der Sanierung Der Begriff Sanierung im Kontext der Schimmelpilzsanierung beschreibt die Beseitigung von Gefahren, Gefährdungen oder Belästigungen durch mikrobiellen Befall bis hin durchgeführt wurden, um die mikrobielle Belastung der Innenräume zu dokumentieren und
- ob im Rahmen dieser Untersuchungen auch Referenzwerte der Außenluft gemessen wurden, um die Hintergrundbelastung Nicht zu vermeidende, ständig vorhandene Kontamination der Raumluft, Oberfläche oder Baustoffe. zu bestimmen,
- ob eine Freimessung nach der Sanierung durchgeführt wurde, um die mikrobielle Belastung der Innenräume zu dokumentieren.
Der Auftragnehmer kann sich im Übrigen bei der Abnahme nicht darauf berufen, dass eine vereinbarte Leistung aus fachlicher Sicht keinen Sinn ergeben hat oder im Nachhinein nicht notwendig war.
Besonders schwierig wird es, wenn zwischen einem Auftraggeber und Auftragnehmer keine spezifische Leistung vereinbart wird und die Auftragsvergabe nach der Vor-Ort-Besichtigung auf Basis eines mündlichen oder schriftlichen Angebots erfolgt, in dem z. B. „die Beseitigung des Schimmelbefalls“ vom Auftragnehmer versprochen und vom Auftraggeber erwartet wird. Eine Konstellation, die zwischen einem Verbraucher und z. B. einem Maler tagtäglich zigfach in Deutschland vorkommt. Ohne ein genaues Sanierungsziel zu vereinbaren, ohne mikrobiologische Untersuchungen vor und nach einer Sanierung durchzuführen und somit nicht zu wissen und auch nicht belegen zu können, welche mikrobielle Belastung in den Innenräumen oder in der Außenluft „normal“ ist oder als hoch oder sehr hoch einzustufen ist, kann eine Werkleistung durch den Auftraggeber weder als mangelhaft beurteilt, noch vom Auftragnehmer als mangelfrei bewiesen werden. Zum Mangelbegriff heißt es hierzu im § 633 BGB, dass „das Werk frei von Sachmängeln ist, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat. Soweit die Beschaffenheit nicht vereinbart wurde, ist ein Werk frei von Sachmängeln, wenn es sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte, sonst für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Besteller nach der Art des Werks erwarten kann.“
Im Kontext der Schimmelpilzsanierung Das Ziel einer Schimmelpilzsanierung ist die Herstellung eines „hygienischen Normalzustandes“. Vor der eigentlichen Sanierung sind die Ursachen für einen Schimmelpilzbefall ergeben sich daraus gleich mehrere Schwierigkeiten. Welche Beschaffenheit ist für Innenräume gleicher Art üblich und/oder dürfen Auftraggeber nach der Sanierung erwarten, wenn es für privat genutzte Innenräume keine gesetzlichen Grenz- oder Richtwerte gibt? Gleichzeitig besagt der Leitfaden „Zur Vorbeugung, Erfassung und Sanierung von Schimmelbefall in Gebäuden“ des Umweltbundesamtes ( UBA Siehe Umweltbundesamt. ), dass das Wachstum von Schimmelpilzen in Innenräumen ein hygienisches Problem darstellt, das nicht toleriert werden kann. „Hygienisch“ bedeutet in dem Zusammenhang ein gesundheitliches Problem. Dies würde bedeuten, dass für Innenräume gleicher Art üblich wäre, dass keine Schimmelpilze Pilze sind weit verbreitete Organismen auf der Erde und besiedeln unterschiedlichste Substrate, auf oder in denen sie auf Grund ihrer vorhanden sein dürfen. Dies ist technisch nicht möglich, da eine gewisse Schimmelpilzkonzentration in jedem privat genutzten Innenraum Ein Innenraum im Kontext der Schimmelpilzanalyse und -sanierung sind Wohnungen mit Wohn-, Schlaf-, Kinder-, Arbeits-, Hobby-, Sport- und Kellerräume usw. aufgrund der so genannten Hintergrundbelastung (z. B. Einfluss durch die Außenluft) üblich ist. Erschwerend kommt hinzu, dass aufgrund der regionalen und/oder saisonalen Unterschiede in der Außenluft keine belastbaren Hintergrunddaten für einen „mikrobiell-hygienisch-üblichen“ Innenraum vorliegen. Zumal jeder Innenraum durch die Nutzung individuell durch Schimmelpilze belastet wird. In dem Kontext können Attribute wie „üblich“ oder „gewöhnlich“ durch die Vertragsparteien immer unterschiedlich interpretiert werden. Zumal Schimmelpilze und/oder Bakterien Der Begriff Bakterien (Bacteria) ist aus dem altgriechischem (bakterion = Stäbchen) abgeleitet und wird in der Mikrobiologie traditionell für alle , wenn sie nicht als sichtbarer Befall auf einem Untergrund gut zu erkennen sind, sondern als nicht sichtbarer Befall, verdeckter Befall oder als mikrobiell belasteter Feinstaub Als Feinstaub, Schwebstaub oder englisch „Particulate Matter” bezeichnet man Teilchen in der Luft, die nicht sofort zu Boden sinken, sondern in der Innenraumluft vorkommen, bei einer Abnahme nicht zu erkennen sind.
Schwierig wird es, wenn bei Abnahme kein Mangel erkennbar ist und sich z. B. nach einigen Monaten ein Mikrobieller Befall Als Mikroorganismen werden eine Reihe sehr unterschiedlicher Organismen bezeichnet, deren charakteristische Eigenschaft ihre geringe Größe ist. Sie werden ausgehend von aus einem nicht sichtbaren oder verdeckten Befall Unter Befall wird die Besiedlung durch Schadorganismen (Mikroorganismen, Insekten oder Holzschädlinge) und die nachfolgende Einwirkung der Organismen auf das Holz, entwickelt. Für Auftraggeber und Auftragnehmer ist der Nachweis unmöglich, ob dieser Befall bereits bei Auftragsvergabe bestanden hat. Die Rechtsprechung wird hierzu in den nächsten Jahren eine Entscheidung herbeiführen müssen, ob dem Auftragnehmer ein arglistiges Verhalten aus dem Organisationsverschulden vorgeworfen werden kann oder sogar muss, wenn keine mikrobiologischen Untersuchungen vor und nach der Sanierung durchgeführt wurden und bei der Abnahme nicht belegt werden kann, ob die Werkleistung bei der Abnahme mangelfrei ist.