Bei der Sanierung Der Begriff Sanierung im Kontext der Schimmelpilzsanierung beschreibt die Beseitigung von Gefahren, Gefährdungen oder Belästigungen durch mikrobiellen Befall bis hin von Feuchte- und/oder Schimmelpilzschäden, vor allem zwischen einem Handwerker (z. B. Maler) als Auftragnehmer und einem privaten Bauherrn (Verbraucher) als Auftraggeber, hat man oft den Eindruck, als wenn diese in einem rechtsfreien Raum stattfinden. Nach einer kurzen Besichtigung gibt es ein Angebot und nach der Fertigstellung der Arbeiten wird die Rechnung gestellt. Wenn sich nach einiger Zeit wieder Feuchte und/oder Schimmelpilzbefall einstellt, wird das Problem wegdiskutiert und als neuer Auftrag gewertet. Dabei gibt es auch für die Sanierung von Feuchte- und/oder Schimmelpilzschäden gesetzliche Regelungen. In erster Linie ist dies das Werkvertragsrecht, denn z. B. bei einer technischen Bautrocknung oder der Beseitigung von Schimmelpilzbefall und dgl. wird ein normaler Werkvertrag Ein Werkvertrag regelt den gegenseitigen Austausch von Leistungen, bei dem sich ein Teil (Unternehmer) verpflichtet, ein Werk gegen Zahlung einer geschlossen, für den die gesetzlichen Rechte und Pflichten für beide Vertragsparteien gelten und im § 631 ff. BGB geregelt sind.
Beim Werkvertrag verpflichtet sich die Fachfirma als Auftragnehmer ein vereinbartes Werk herzustellen. Typisch für einen Werkvertrag ist ein geschuldeter Erfolg, also eine tatsächliche und mangelfreie Herstellung des vereinbarten Werks. Dies bedeutet, dass zwischen dem Auftraggeber und dem Auftragnehmer ein Sanierungsziel als Soll-Beschaffenheit vereinbart werden muss. Dies findet in der Praxis kaum bis nicht statt. Dagegen werden unspezifische Leistungen wie das „Entfernen von Schimmelpilzen“ vereinbart. Soweit die Beschaffenheit nicht vereinbart wurde, greift der Mangelbegriff. Demnach ist ein Werk frei von Sachmängeln, wenn es sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte, sonst für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Besteller nach der Art des Werkes erwarten kann.
Im Kontext der Schimmelpilzsanierung Das Ziel einer Schimmelpilzsanierung ist die Herstellung eines „hygienischen Normalzustandes“. Vor der eigentlichen Sanierung sind die Ursachen für einen Schimmelpilzbefall ergeben sich daraus gleich mehrere Schwierigkeiten. Welche Beschaffenheit ist für Innenräume gleicher Art üblich und/oder dürfen Auftraggeber nach der Sanierung erwarten, wenn es für privat genutzte Innenräume keine gesetzlichen Grenz- oder Richtwerte gibt? Gleichzeitig besagt der Leitfaden „Zur Vorbeugung, Erfassung und Sanierung von Schimmelbefall in Gebäuden“ des Umweltbundesamtes ( UBA Siehe Umweltbundesamt. ), dass das Wachstum von Schimmelpilzen in Innenräumen ein hygienisches Problem darstellt, das nicht toleriert werden kann. „Hygienisch“ bedeutet in dem Zusammenhang ein gesundheitliches Problem. Dies würde bedeuten, dass für Innenräume gleicher Art üblich wäre, dass keine Schimmelpilze Pilze sind weit verbreitete Organismen auf der Erde und besiedeln unterschiedlichste Substrate, auf oder in denen sie auf Grund ihrer vorhanden sein dürfen. Dies ist technisch nicht möglich, da eine gewisse Schimmelpilzkonzentration in jedem privat genutzten Innenraum Ein Innenraum im Kontext der Schimmelpilzanalyse und -sanierung sind Wohnungen mit Wohn-, Schlaf-, Kinder-, Arbeits-, Hobby-, Sport- und Kellerräume usw. aufgrund der so genannten Hintergrundbelastung Nicht zu vermeidende, ständig vorhandene Kontamination der Raumluft, Oberfläche oder Baustoffe. (z. B. Einfluss durch die Außenluft) üblich ist. Erschwerend kommt hinzu, dass aufgrund der regionalen und/oder saisonalen Unterschiede in der Außenluft keine belastbaren Hintergrunddaten für einen „mikrobiell-hygienisch-üblichen“ Innenraum vorliegen. Zumal jeder Innenraum durch die Nutzung individuell durch Schimmelpilze belastet wird. In dem Kontext können Attribute wie „üblich“ oder „gewöhnlich“ durch die Vertragsparteien immer unterschiedlich interpretiert werden. Hinzu kommt, dass das Werk den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechen muss, was angesichts der Tatsache, dass der o. g. Leitfaden des UBA dem nicht entspricht, ein schwieriges Unterfangen ist.
Daher sollten Auftragnehmer immer ein eindeutiges Sanierungsziel vereinbaren und dieses durch ein umfangreiches Leistungsverzeichnis oder eine genaue Baubeschreibung schriftlich
dokumentieren. Das differenzierte Sanierungsziel sollte auf die jeweilige Nutzungsklasse abgestimmt sein. Als Beschaffenheit sollte Art und Umfang der Sanierungsleistung vereinbart werden, deren Erfolg belegt werden kann und keine Zustandsbeschreibung des Innenraumes nach der Sanierung. Dies bedeutet, dass der Auftragnehmer als Leistung
- Art und Umfang von Untersuchungen,
- darauf aufbauend die Festlegung der Nutzungsklassen
- sowie die Erstellung einer Gefährdungsbeurteilung Die Gefährdungsbeurteilung umfasst als zentrales Element des betrieblichen Arbeitsschutzes die systematische Beurteilung der für die Beschäftigten mit ihrer Arbeit verbundenen ,
- darauf aufbauend die Festlegung der Sanierungsmaßnahmen, bestehend aus
- evtl. Sofortmaßnahmen Sofortmaßnahmen sind vor der eigentlichen Schimmelpilzsanierung notwendig, wenn „Gefahr in Verzug“ besteht und sofort gehandelt werden muss. Je nach Objektbedingungen,
- Art, Umfang und Notwendigkeit von Schutz- und Hygienemaßnahmen,
- daraus resultierend den Sanierungsaufwand inklusive begleitender Maßnahmen wie z. B. den Rückbau Entfernen von Bau- oder Einbauteilen. und die Entsorgung mikrobiell befallener Materialien
- sowie ggf. den Wiederaufbau (Rekonstruktion)
- die Feinreinigung Bei der Schimmelpilzsanierung konzentrieren sich Mieter und Vermieter, Sachverständige und Gutachter sowie ausführende Trocknungs- und Sanierungsfirmen (sowie ggf. deren Ausführungsüberwachung) und Nachmessungen als Erfolgskontrolle Überprüfung, ob das vereinbarte Sanierungsziel erreicht oder die erforderlichen Vorgaben umgesetzt wurden.
definiert. Die Erbringung dieser Leistungen als geschuldeter Erfolg kann eindeutig belegt werden. Wenn von den allgemein anerkannten Regeln der Technik abgewichen wird, muss dies im Vorfeld gegenüber dem Auftraggeber nachvollziehbar begründet und mit ihm schriftlich eine Abweichung vereinbart werden.
Sollte der Auftraggeber dagegen ein „überzogenes“ Sanierungsziel vorgeben, mit dem z. B. ein schimmelpilzfreier Innenraum gefordert wird, sollte der Auftragnehmer als Fachfirma den Auftraggeber darauf hinweisen, wieso dies technisch und rechtlich nicht möglich ist. Zeigt sich der Auftraggeber dennoch uneinsichtig, sollte von dem Auftrag Abstand genommen werden. Gleiches gilt, wenn ein „hygienisch geschuldeter Innenraumzustand“ gefordert wird. Auftraggeber und Auftragnehmer sollten immer das technisch Machbare vereinbaren und darauf achten, dass nach einer Sanierung keine Gesundheitsgefahr mehr vorliegt.
Schon allein die Formulierung, dass durch die Sanierung ein Innenraum in einen „normalen“ Zustand gebracht wird, bietet genügend Angriffsfläche für rechtliche Auseinandersetzungen. Um dies zu vermeiden, könnte die normale Hintergrundkonzentration in einem nicht befallenen Innenraum vor der Sanierung gemessen, als Referenzwert Ein Referenzwert dient häufig als Maßstab für die Prüfung der Angemessenheit von Maßnahmen und darf nicht mit einem Grenzwert oder (Soll-Beschaffenheit) angesetzt und die erbrachte Leistung über mikrobiologische Untersuchungen nachgewiesen werden. Wenn sich nach der Sanierung keine auffälligen biogenen Raumluftbelastungen und/oder erhöhte Feuchtigkeit im Untergrund und/oder in der Raumluft nachweisen lassen, kann von einer erfolgreichen Schimmelpilzsanierung ausgegangen werden. Für Experten liegen keine „auffälligen“ Biostoffbelastungen vor, wenn im kulturellen Nachweisverfahren die Sporenkonzentration einer einzelnen Schimmelpilzspezies in der Innenraumluft die Konzentration der Außenluft um nicht mehr als 100 KBE Sobald sich ein einzelliger Mikroorganismus mehrere hundertfach durch Zellteilung vermehrt hat, wird er als Kolonie auf dem Nährboden mit bloßem pro m³ übersteigt. Die Summe von allen Schimmelpilzspezies, die ursprünglich den mikrobiellen Befall Unter Befall wird die Besiedlung durch Schadorganismen (Mikroorganismen, Insekten oder Holzschädlinge) und die nachfolgende Einwirkung der Organismen auf das Holz, verursacht haben, darf den Wert von 500 KBE pro m³ nicht übersteigen. Dies heißt allerdings auch, dass eine Sanierungsfirma den Erfolg ihrer Leistung kaum nachweisen kann, wenn vor der Sanierung keine mikrobiologischen Untersuchungen durchgeführt wurden. Im Übrigen gilt auch der Verbleib von abgetötetem Schimmelpilzbefall nicht als Normalzustand, da auch von abgetöteten Schimmelpilzsporen allergene, reizende oder Toxische Wirkung Schimmelpilze können ebenso wie ihre Zerfallsprodukte aus der Zellwand (Glukane) auf Haut und Schleimhäute durch Freisetzung von Entzündungsmediatoren aus Epithelzellen ausgehen können.
Sollten sich mikrobiell befallene Untergründe oder mikrobiell belastete Hohlräume nur mit einem unverhältnismäßig hohen Aufwand sanieren lassen, muss geprüft werden, ob als Sanierungsziel eine dauerhaft Sporen Der Begriff Sporen ist aus dem Griechischen abgeleitet und bedeutet so viel wie das Säen, die Saat oder der Samen. - und partikeldichte Abschottung Unter Abschottung werden alle Maßnahmen zusammen gefasst, damit sich die mikrobielle Belastung nicht in der Raumluft verteilt. Hierzu gehören das vereinbart werden kann. Hierfür muss sichergestellt sein, dass die Voraussetzungen an die Nutzungsklasse IV (deutlich reduzierte Anforderungen) vorliegen und eine luft- und/oder diffusionsdichte Abschottung gegenüber Innenräumen der Kategorie II sichergestellt werden kann. Gerade bei ausgebauten Dachkonstruktionen kann ein derartiges Sanierungsziel in Ausnahmen aus wirtschaftlichen Überlegungen sinnvoll sein, wenn die Abschottung dauerhaft sporen- und partikeldicht ist und von dem mikrobiellen Befall keine Gefahr Die Beurteilung möglicher Gefahren beantwortet die Frage, ob ein Stoff für Mensch oder Umwelt gefährliche Eigenschaften aufweist. Die Klassifizierung gefährlicher ausgeht.
Auf keinen Fall sollten subjektiv empfundene Kriterien wie z. B. die Beseitigung von unangenehmen Gerüchen und/oder von unspezifischen Gesundheitsbeschwerden als Sanierungsziel vereinbart werden.